当下恰逢春节前的房企融资节点，受到国家政策鼓励和资本市场热捧的住房租赁成为这波融资高峰中的主要关键词之一。近日，首创置业借着这波热潮抛出了50亿元融资计划。
1月24日晚，首创置业公告称，提议以一批或分批形式发行本金总额不超过人民币50亿元的境内公司债券。债券发行期限将根据中国债券市场情况和公司资金需求而定。
随着国家宏观调控加强，地产行业进入限购、限价、限贷、限售、限转的“五限时代”，传统快周转、高利润的住宅开发模式需要转变，首创置业选择了土地一级开发、高新产业地产业务。而此次债券的发行向外界释放着一个信号，作为国企的首创置业将开始布局住房租赁业务。
首创置业方面向《中国经营报》记者表示，公司于2017年做了新的战略规划，未来会将住房租赁业务作为公司资产管理业务方向下的重要子业务线之一进行发展。
运营和盈利之忧
公告显示，2017年首创置业累计签约金额约为558.5亿元，同比增长22.7%，其中北京市为最大市场，占比40%。根据媒体整理的2017年度房企业绩排行榜，其位列37位。
首创置业之外，碧桂园、万科、融创等一线房企也在布局住房租赁，且投资额动辄上百亿元。在整体市场拼房源、拼投入的情况下，首创置业要如何竞争？
首创置业方面表示，公司目前已获的土地项目中，包含一定数量的自持面积，为发展住房租赁业务提供了良好的资产支持。发展住房租赁，房源是一大关键。记者梳理发现，2017年首创置业通过不同方式先后在北京、天津、深圳、上海等地获得13个项目，其中北京市有6个，除了顺义区北石槽棚户区改造项目、房山良乡项目外，还包括位于平谷区金海湖乡韩庄村、密云区檀营乡、大兴区瀛海镇、亦庄经济技术开发区路东区g2街区的四个地块。
其中，平谷区金海湖乡韩庄村地块由首创联合龙湖、保利、首开夺得，整体规划地上建筑面积15.3万平方米，自持商品住房面积比例为70%；大兴区瀛海地块由首创置业联合远洋、世茂拍得，整体规划地上建筑面积13.4万平方米，自持商品住房面积比例为26%。
房源之外，发展住房租赁还需要较强的运营能力，而房企普遍缺乏运营管理经验。以长租公寓为例，链家研究院向记者提供的一份报告中提到：“开发和公寓是完全不同的两个生意，开发的核心是高周转，公寓的核心是运营，开发出来不等于出租出去，原则上，房子建成，才是租赁服务的开始。”
普华永道在一份报告中分析认为，房企自身的运营团队较小，且多以原地产业务人员为主，缺乏相关管理经验。在重资产运营模式下，房地产企业很难像中介机构、酒店等聚焦于运营管理层面。
同时，盈利是摆在住房租赁面前一道无法回避的难题。与地产快周期开发不同，住房租赁属于慢周期的行业。公开信息显示，旭辉领寓租金回报率在4%~5%，万科泊寓仅2%~3%。
链家研究院上述报告显示，以往地产行业单个项目的运作周期通常在2~3年，有的企业从拿地到开盘这一环节可做到半年，1年即可实现资金回笼，而住房租赁的投资回收期通常在10年以上，特别是目前自持型地块的土地成本过高。
根据链家研究院的测算，北京市100%自持的地块中，海淀区永丰基地中粮 首创 天恒地块楼面价为68042元/平方米，当前周围自如租金为150元/平方米/月，收回成本需要48年；同样位于永丰基地的万科 住总地块楼面价为39532元/平方米，回本期也需要29年。
中原地产首席分析师张大伟也认为，同拿房成本相比，现在住房租金水平太低，现在的市场情况下，租金连成本都覆盖不了，肯定亏损，“租金起码要增加一倍”。
对于未来租房租赁的运营模式和盈利问题，首创置业方面表示，未来将通过发展长租公寓，盘活自持住宅、商办物业等资产，并通过打造自身品牌，获取更高的品牌溢价和现金流。同时也将推进以集体用地开展长租公寓业务，利用集体用地土地成本较低的优势，创造较高投资回报。而且，“长租公寓业务目前受到政策鼓励，在低成本融资方面有一定优势，将降低一定的财务费用”，首创置业方面回复称。
对于首创置业进入住房租赁市场的初衷，张大伟向记者分析称，目前住房租赁还没有一个企业摸索出一种能够不亏损的模式，现在做租赁的要么是希望在资本市场上有所动作，要么是国企的社会责任，而首创置业正是主要出于国企的社会责任。首创置业控股股东为北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委所属的国有企业集团，北京市已于去年12月发文鼓励国企用自有土地进行长期租赁。
意在融资
张大伟向记者表示，虽然往年春节前也是融资集中时段，但是今年的融资额度更大，原因在于今年宏观调控加强的情况下，房企销售难度普遍增大，同时融资成本也在增加。“本来这一时段就是惯例的资金需求高峰期，今年有一个特殊原因是过去很少有过的对非标资产的监管加强。”
近日媒体消息称，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务；信托公司地产融资业务也更趋审慎。对于此次发债的原因，首创置业也表示，2017年以来，住房租赁业务得到政策鼓励，建议债券发行可抓住良好的机遇，以较快速度获取资金，促进住房租赁业务的发展，并优化现有债务融资结构，降低综合融资成本。
记者梳理了2013年以来首创置业的有息负债，根据净负债率即（有息负债-货币资金）/所有者权益的计算公式，记者计算发现，2015年首创置业净负债率为83.58%，2016年、2017年上半年则明显攀升，分别达到了132.32%、131.91%。
其中，首创置业有息负债中主要以长期借款、应付债券、一年内的长期借款为主，短期借款占比较少。2016年以来其一年内到期的银行贷款明显增加，2016年、2017年上半年占比分别达到了27.52%、29.65%。到去年11月，首创置业公告称，当年累计新增借款57.34亿元，占2016年年末净资产的比例为20.8%，借款余额为639.23亿元。
同时，2018年，首创置业也面临着三笔债券到期，包括两笔2015年发行的3年期25亿元私募债，一笔2015年发行的13亿元3年期票据。因此首创置业必须加紧融资。除了此次的50亿元债券，首创置业也在通过其他途径获取融资。近期其已向香港联交所提出申请，将此前计划发行的美元债券额度由10亿美元增加至20亿美元，用作偿还现有债务，营运资金及一般公司用途。
“近期融资市场的收紧是大概率事件，而对做租赁业务的企业来说，在融资方面占有优势，资本市场会积极对有租赁概念的企业敞开大门。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
张大伟也向记者表示，很多企业从事住房租赁并没有奔着租赁本身去，而是获得融资，或者廉价获取拿地机会，尤其是在二三线城市能够通过这种办法获取一定的土地。（记者：薄冬梅,颜世龙）
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